ИЗ ГЛУБИНЫ

 

Техническая инвентаризация, как одна из сфер профессиональной деятельности, имеет очень глубокие исторические корни. Еще в древнем Китае, в 13 веке до н.э., собирали данные о доходности земель и налогах.

 

В античности перепись недвижимости для целей учета, налогообложения, наследования практиковалась весьма широко, а в Римской империи был даже введен пятилетний цикл инвентаризации. Кстати, слово «цензор» в Древнем Риме обозначало отнюдь не «литературных надсмотрщиков». Это были чиновники, проводившие «ценз» - сбор сведений об имуществе и доходах подданных.

 

Россия не стала исключением из общемирового процесса. Уже в Средневековье, благодаря усилиям князя Василия Ярославовича и его «наказам», в России пошел инвентаризационный процесс. Позднее Иван Грозный закрепил его государственным наказом, где содержался порядок описания недвижимости и правила расчета площадей.

 

Окончательная система инвентаризации в дореволюционной России оформилась во время царствования Петра I, периодически дополняясь и шлифуясь в последующие эпохи. С дореволюционной России сохранилась двойственность функций технической инвентаризации – государственный учет недвижимости, с одной стороны, и обеспечение условий для сделок с недвижимостью.

 

На Урале уровень технического учета был достаточно высоким – горные заводы требовали порядка. Обязательным было межевание земель, которые покупались у башкирских старейшин. Руководство горных заводов с самого начала стремилось к «правильной планировке» городов, требуя с заводчиков градостроительные планы. При каждом заводе велся технический учет всех производственных строений, цехов, объектов горной добычи, а также жилого фонда – сколько и каких домов построено.

 

Со временем функции техучета выполняли разные «ведомства» - нотариальные конторы при договорах купли-продажи, страховые компании, земства, городские собрания. Революция принесла с собой знаменитую формулу: «Социализм – это учет!» Но настоящее свое звучание она получила лишь спустя десятилетие.

 

21 мая 1927 года Экономическое совещание, как главный орган хозяйственного управления при Совете труда и обороны, приняло постановление «Об инвентаризации имущества местных Советов». Это постановление установило единообразный порядок учета всех строений, сооружений, передаточных устройств, которые относились к основным фондам жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.

 

Смысл постановления был очень прост – власти взялись за подсчет и учет собственности, экспроприированной во время революции и гражданской войны. Первый пункт документа гласил: «Ввиду отсутствия на местах исчерпывающих данных о количестве и ценности имущества местных Советов и необходимости этих данных для правильной постановки управления означенным имуществом, местные исполнительные комитеты и городские Советы обязаны произвести инвентаризацию…»

 

21 мая 1927 года принято считать датой рождения системы технической инвентаризации в нашей стране.

 

ГОДЫ СТАНОВЛЕНИЯ

 

Когда-то, в 1930-е годы, вопросы инвентаризации находились в ведении НКВД. Прежний красный террор, ЧК и милиция здесь ни при чем. Во многих странах управления внутренних дел имели не только силовые функции и обеспечивали правопорядок, но и занимались вполне мирными вопросами: коммунальным хозяйством, строительством, образованием, здравоохранением.

 

Техническая инвентаризация находилась при Главном управлении коммунального хозяйства НКВД. В 1931 году был создан Народный комиссариат коммунального хозяйства, который просуществовал 15 лет. В его недрах и существовало центральное инвентаризационное бюро. Само собой, служба технической инвентаризации, равно как и министерства, при которых она находилась, меняли названия, реорганизовывались не раз, пока в 1967 году не появились привычные для нынешнего слуха бюро технической инвентаризации.

 

Становление службы технической инвентаризации шло, можно сказать, в «полевых условиях». БТИ были лишь в крупных городах, а потому инвентаризационные работы в области выполнялись в разъездном порядке. Иногда к этим работам подключали студентов. В те далекие 1930-е годы качество инвентаризационных работ, несмотря на все трудности и нехватку специалистов, все же оказывалось на достаточно высоком уровне.

 

Инвентаризация в те годы осуществлялась «сплошным методом» - с составлением планов строений, земельных участков учетных кварталов, и затем плана всего населенного пункта. На тот момент такой метод позволял получить исчерпывающие сведения о наличии, составе, техническом состоянии, стоимости и принадлежности строений – «для правильной постановки управления ими», как тогда формулировали главную задачу.

 

В результате этой работы всего за десятилетие с момента создания ТИ был получен бесценный материал, основанный на полевых данных, «на натуре», как говорят специалисты. Эти данные легли в основу разработки планов индустриализации, организации налогообложения, страхования, градостроительного развития территорий. Накануне Великой отечественной войны принимается новая методика оценки строений для нужд страхования, проходит переоценка и техническая инвентаризация строений.

 

Не прекращались инвентаризационные работы и в годы Великой Отечественной войны, хотя и не в тех масштабах. Работа, безусловно, была напряженной и велась малыми силами. Огромный пласт работы был связан со строительством жилья и других объектов для размещения эвакуированных заводов и их работников. Только в Челябинск было эвакуировано более сотни различных предприятий, в том числе и такие гиганты, как Кировский и Харьковский заводы.

 

В 1944 году начинается строительство ЧМЗ и рядом с ним – целого соцгорода. Несколько десятков заводов были эвакуированы на Магнитогорскую площадку. Многие эвакуированные предприятия отстраивались с нуля – так было с Чебаркульской «Уральской кузницей» и Миасским автозаводом. Все новые объекты, а вместе с ними и разросшиеся города и поселки, конечно, требовали учета. В первые пять послевоенных лет была проведена полная инвентаризация и правовая регистрация освобожденных городов и поселков; в тылу шла текущая инвентаризация; восстанавливалась и расширялась система БТИ.

 

ВЕТЕРАНЫ В СТРОЮ

 

В системе технической инвентаризации работало немало уникальных людей, ветеранов войны, прошедших суровые испытания на фронтах, героически работавших в тылу, создавая оружие Победы.

 

В 1937 году после окончания восьми классов устроилась в Магнитогорскую контору технико-экономического учета (так раньше назывались БТИ) Вера Макаровна Федотова. В апреле 1942 года она вместе с другими работницами ТЭУ уйдет на фронт с первым набором девушек-комсомолок. Встретит День Победы в составе службы военного наблюдения в Витебске. После войны она вернулась в Магнитогорское БТИ, где до выхода на пенсию руководила бригадой техников.

 

Несколько лет возглавлял Пластовское БТИ ветеран войны, молодой тогда офицер, Михаил Тихонович Мотыгин. На фронте он был снайпером. Награжден медалями «За победу над Германией» и «За победу над Японией».

 

История Троицкого БТИ неразрывна с именем Сары Собировны Кибировой. До войны в Троицке было всего 4 техника-инвентаризатора. Она пришла в 1937 году пятой – ученицей техника. Проработала всю войну, причем, не только «по специальности», но и на посевной и уборочной, на разгрузке вагонов и заготовке сена, на элеваторе и на очистке железнодорожных путей. Уже после войны она возглавила работу БТИ Троицка и проработала в должности начальника до выхода на пенсию в 1974 году.

 

В годы войны начала свою трудовую деятельность на эвакуированном в Уфалей патронном заводе Анна Афанасьевна Герасимова – вытачивала артиллерийские снаряды по 14 часов в сутки. Сразу после войны она освоила мирную профессию инвентаризатора. Именно она будет проводить инвентаризацию первенца никелевой индустрии – завода «Уфалейникель».

 

Война существенно изменила состав самого многочисленного Челябинского БТИ. До 1941 года в системе техинвентаризации работали, в основном, мужчины, как правило, геодезисты. Многие ушли на фронт. Написал заявление и будущий директор Челябинского БТИ, отдавший ему более 30 лет, Вячеслав Кириллович Саницкий. Его призвали, но на фронт он так и не попал – российские просторы, опаленные войной, исколесил в санитарном поезде. Сразу после войны вернулся в Челябинск и возглавил БТИ. Практически вместе с ним пришел в Челябинское БТИ участник войны Дмитрий Павлович Созыкин, где и проработал инженером более 20 лет.

 

Уникальный человек в Челябинском БТИ - Георгий Дмитриевич Левкович, ветеран войны, долгие годы проработавший в БТИ бригадиром. Он ушел на войну добровольцем с первых дней войны, служил в первой эскадрилье Второго Гвардейского Краснознаменного Смоленского полка механиком по вооружению. Правда, он прошел обучение в летной школе и даже имел 120 часов налету. Но, как сам вспоминал, из-за нехватки самолетов, на фронте ему летать так и не довелось.

 

Из интересных инвентарных дел Георгий Дмитриевич вспоминает первую инвентаризацию Челябинского театра оперы и балета – в 1960 году. - Дело это было очень тяжелое. Прежде всего потому, что у такого сложного здания не сохранилось проекта. Театр начали строить в конце 1930-х и неоконченным передали патронному заводу «Калибр». Проект затерялся, все приходилось «рисовать» заново. Заказ был сложным, поэтому на объект частенько заходил начальник БТИ В.К. Саницкий.

 

- Составление плана начиналось с «обычной прогулки» вокруг здания – с ее помощью удалось начертить общие контуры. Самое сложное ждало внутри: почти две сотни больших и маленьких помещений, в том числе сцену и зрительный зал, предстояло измерить обычной тесемной рулеткой. Чтобы узнать параметры того же зрительного зала, рулетку спускали с балконов и лож. Приходилось изобретать различные способы измерений прямо на ходу. На полевые работы тогда ушло около месяца.

 

Повторную инвентаризацию провели уже в 2005 году – с помощью лазерных приборов. Но к чести бригады Левковича стоит сказать, что составленный ими базовый план оказался очень точен, без погрешностей в измерениях.

 

ЭТО БЫЛО НЕДАВНО…

 

В «золотые годы социализма» БТИ работали достаточно ровно, хотя объемы работ постоянно возрастали – правительство периодически принимало решения о переоценке и определении износа основных фондов страны. А с 1982 года началась масштабная переоценка домов граждан для целей госстрахования.

 

- Конечно, в такой работе требуется определенная самоотверженность, - вспоминают ветераны БТИ. - В любую погоду приходится вставать и ехать, куда пошлет заявка, да еще частенько, а раньше сплошь и рядом, на общественном транспорте. На палящем солнце или под пронизывающим ветром, в грязи по колено или в снегу по пояс измеряешь каждый сантиметр, не обращая внимания на собак или пьяных хозяев. И ладно бы частные дома или квартиры в многоэтажке. А если это морг или канализация, свалка или свежее пепелище? И никуда не денешься.

 

От этой работы, от оформленного техпаспорта, зависит очень многое. Под конец года всегда сдавалось в эксплуатацию много жилья, и объемы работ многократно возрастали. Как вспоминает бывший директор Челябинского БТИ Нэлли Григорьевна Некрасова, причиной штурмовщины являлось желание строителей быстрее сдать объекты и тем самым закрыть годовой план.

 

- Однажды, когда в Челябинске на нескольких домах по улице Свободы надстроили верхние этажи, приехали наши сотрудницы – а там даже лестничных пролетов нет. Пришлось подставить обычную лестницу, забраться на верхний этаж и провести обмеры. Это было достаточно опасно, и я, как директор, запретила им впредь подобное ребячество.

 

Старшее поколение хорошо помнит «великие технические средства», которыми приходилось выполнять работу. Чаще всего это были немудреные подручные средства в виде тесемок и обычные деревянные счеты. Но инвентарные дела, которые хранятся в архиве, показывают, что и с такими приспособлениями удавалось добиваться большой точности. Считали, в основном, на счетах; позднее появились арифмометры, логарифмические линейки, пока технический прогресс не принес калькуляторы. С арифмометрами вообще было весело. К знаменитому «Феликсу» приходилось вставать в очередь.

 

- А полвека назад чертили ученическими перьями, - вспоминают ветераны. – В памяти осталась и «звездочка», и 11 номер, и шишечки. В 1960-х годах появились первые готовальни. Своя проблема была с тушью. Она готовилась на спирту, и если зазеваешься в летнее время, то чертеж съедали мухи – там, где проходили линии чертежа, оставались лишь жирные пятна.

 

К слову, на работу в БТИ обычно принимали людей с хорошим разборчивым почерком. Проверяли по заявлению – человек пишет, а мы оцениваем: подходит почерк или нет. Хотя было и так: заявление напишет аккуратно, а в деле пишет плохо. Заставляли переделывать.

 

- О бумаге вообще разговор особый, - рассказывает Н.Г. Некрасова. – Достать ее было очень трудно. Если удавалось с областного управления снабжения выбить рулон бумаги, то сразу, под личным контролем, он отправлялся в типографию для печати нужных нам бланков. Бумага была самая разная, но мало пригодная для нормальной работы. Цветная, толстая, какая есть в наличие. Иногда даже оформляли дела на обоях. Все чертежи исполнялись на карандашной кальке. Эта бумага сейчас вся пожелтела, крошится, ломается. Потом стали чертить на простой кальке и ватмане, раскрашивали чертежи цветными карандашами.

 

Тем не менее, свою задачу БТИ выполнили - взяли на постоянный технический учет весь жилищный фонд и все объекты местного хозяйства. А это целый спектр технической информации: наличие, состав, местоположение, техническое состояние, стоимость, технико-эксплуатационные показатели, даты постройки и ремонта, перечень утраченных свойств объекта, а также вся нумерация домов, названия улиц, городские планы. Впрочем, спокойные времена с их стабильным финансированием и плановой инвентаризацией подходили к концу. Новое время совершенно изменит представление о БТИ.

 

ВРЕМЯ ПЕРЕМЕН

 

Перестройка и распад всех прежних советских служб спутали многие карты. Перемены шли настолько стремительно, что само время сжималось, и каждый раз приходилось просыпаться в новой России. Это были сложные годы, полные противоречий. Тем не менее, многие филиалы БТИ не только смогли выжить, но и сохранить коллективы, работоспособность предприятия, традиции, уникальные архивы.

 

С 1990-х годов, когда в Россию действительно вернулось «право собственности, востребованность информации БТИ оказалась колоссальной. Она необходима для целей государственного управления, для учета национального богатства, для налогообложения, для рассмотрения споров в судах, для совершения сделок с недвижимостью и т.д. Эта информация обязательна для составления государственной и ведомственной отчетности о жилищном фонде, для исчисления платежей, налогов и пошлин, для контроля землепользования, для контроля качества вводимых в эксплуатацию строений, для приватизации объектов и жилого фонда.

 

Кроме этого, без информации БТИ не обойтись при вступлении в наследство, при расчете затрат на капитальный ремонт, при страховании, регистрации права и залога. По сути, информация БТИ стала техническим паспортом нашего быта, производственной деятельности, имущественных отношений. В те годы большинство нынешних филиалов ОГУП «Обл. ЦТИ» прошло не одну реорганизацию. Сначала переходили на хозрасчет, затем появлялись муниципальные унитарные предприятия. Уже тогда в воздухе витала идея о создании единой системы.

 

- Создание единой системы учета объектов недвижимости не стала каким-либо особым изобретением, - говорит первый заместитель Губернатора Челябинской области В. Дятлов. - В советские годы концентрация ее ресурсов, всей информации велась именно на областном, а не муниципальном уровне. И это показало свою эффективность. Поэтому когда встал вопрос о воссоздании системы, практически все главы муниципальных образований согласились с удобной и рациональной формой ГУПа.

 

Нужно понимать, что движение имущества, собственности – процесс достаточно конфликтный, и споров возникает огромная масса. Кроме того, недвижимость зачастую становится объектом преступных посягательств. Очень серьезное значение недвижимость имеет с точки зрения налогообложения. Поэтому необходим жесткий государственный контроль, чтобы не было никаких возможностей для злоупотреблений и нарушений прав граждан.

 

С другой стороны, и проблем при проведении повсеместного учета оказалось предостаточно. Так, когда проводилась инвентаризация на объектах железной дороги, оказалось, что сотни объектов, построенных за счет каких-то внутренних источников, в природе существуют, а на бумаге их нет.

 

И это не только проблема железной дороги – таких беспаспортных объектов немало найдется и на промышленных предприятиях. В городах зачастую тоже никто не знает, где что закопано – начинают земляные работы и вдруг натыкаются на коммуникации.

 

- Создание единого центра было вызвано различными причинами, в том числе и из-за разбросанности информационных баз по разным структурным подразделениям, - добавляет первый заместитель Губернатора Челябинской области В. Дятлов. - Земля оформляется по одному кругу, объекты недвижимости, которые на ней находятся, - по другому. В разных ведомствах – свои кадастры: градостроительные, природных ресурсов, земельные. Зачастую одна структура начинает прокладывать газ, нарушая при этом водные коммуникационные системы или электрические. Чтобы подобного не происходило, необходима полноценная картина того, что находится на квадратном метре конкретной земли: какие здания, сооружения, подземные коммуникации и т.д. Это базовая задача, поставленная перед ЦТИ, - проинвентаризировать и все поставить на учет.

 

Современная система учета и инвентаризации в Челябинской области ведет свое начало с Постановления Губернатора от 13 мая 1998 года № 268 «О создании Государственного унитарного предприятия «Областной центр технической инвентаризации»:

 

«В целях обеспечения единого государственного учета, паспортизации, контроля за техническим состоянием жилищного фонда Челябинской области… ПОСТАНОВЛЯЮ: - Создать Государственное унитарное предприятие «Областной центр технической инвентаризации» по Челябинской области с подчинением Главному управлению инженерного обеспечения».

 

Эту дату принято считать днем рождения ОГУП «Обл. ЦТИ».

 

У ИСТОКОВ ЦТИ

 

Создать единую систему учета недвижимости, систему современную, основанную на новых принципах организации производства и управления качеством предоставляемых услуг, оказалось делом чрезвычайно сложным. Слишком многое приходилось менять, ломать, перестраивать. Начальник ЦТИ Ирина ДмитриевнаМорозова вспоминает, как она только вступила в должность и начала «создавать» эту новую систему:

 

- Я приехала в Аргаяшское БТИ, мне жутко стало. Кругом пачки пожелтевших документов и тонны пыли. Мне хотелось купить банку краски, чтоб помещение в порядок привели. А в Пласте стояла дореволюционная печатная машинка, настоящий раритет. Вот так учет недвижимости велся… Я до сих пор не могу слышать от своих сотрудников: «А мы так делали всегда, мы так привыкли!» Я от этих слов до потолка подпрыгивала. Что значит – всегда, что значит – привыкли? В карете прошлого далеко не уедешь – время требует, чтобы мы жили и работали по-новому, иначе, а не по привычке.

 

У Ирины Дмитриевны к моменту прихода в ЦТИ опыт «создания нового» был значительный. Во времена приватизации она создавала чековые фонды, выдавала чеки по всей области, контролирована, вела учет. В 1997 году она пришла в регистрационную палату к Оресту Скремете. В Челябинской области Палата открылась одной из первых в России, а И.Д. Морозова стала чуть ли не первым государственным регистратором в стране.

 

У реформ не бывает готовых рекомендаций. Задается лишь магистральное направление, а детали – в сотнях и тысячах вопросов и проблем – достраиваются уже потом, в ходе реализации, в самом процессе. Приходилось самим писать инструкции, когда создавали палату, когда открывали ее филиалы, когда проводили первые регистрации, соответствующие новому и во многом «сырому» законодательству.

 

Вместе с разработкой методик по ведению учета, приходилось внедрять и новые стандарты в работе коллектива, менять подход к делу, вводить новое планирование, выстраивать отношения на принципах взаимозаменяемости и взаимозависимости, когда от качества работы каждого зависит качество всей цепочки. В производстве такая система называется менеджментом качества и предполагает стандартизацию всех процессов. В ходе работы возникали различные идеи. Например, собрать в единый центр регистрационную палату и БТИ.

 

- Многие думали, что так будет лучше, - рассказывает И.Д. Морозова. – Но когда я увидела документы БТИ, весь этот огромный массив, поняла, что подобное объединение проводить нельзя. Объект – это одно, а право на него – совсем другое.

 

Если смешать все, то получится совершенно неуправляемая махина информации. Историю с назначением И.Д. Морозовой рассказывает журнал «Миссия». «Претендентов на должность было несколько, но к губернатору пригласили ее, Ирину Дмитриевну. Возможности сказать «нет» и убежать уже не было. Вот тогда ей по-настоящему стало страшно. За чьей-то спиной, на «вторых ролях» находиться легче, а быть первым – значит взять весь груз ответственности на себя.

 

Первые месяцы работы в БТИ оказались самыми сложными – нужно было определиться, с чего начать, выработать «базовый план». Это она и сделала на чистом листке бумаги, который до сих пор лежит где-то «на память», хотя и кажется сегодня смешным. Отсутствие единого центра, который координировал бы деятельность всех территориальных бюро, привело к тому, что сбор во многом уникальной информации, учеты по регионам велись, как говорится, «кто во что горазд». Не помогал и федеральный центр – в те дни ни единых методик, единых подходов так и не дождались. Все пришлось продумывать самим, пока не была отработана система стандартов – главное условие успешной работы любого предприятия.

 

Первый поворотный момент, который пришлось пройти, - это принципиальная перемена в отношении к клиенту, к заказчику. «Мы для них созданы, а не они для нас». Нужно было изжить прежнюю порочную советскую практику в отношении к людям – мол, еще скажите нам спасибо за то, что мы вас принимаем. Именно эту психологию пришлось разворачивать на 180 градусов.

 

- А с каким трудом я усаживала народ за компьютеры! – вспоминает Ирина Дмитриевна. В Челябинском управлении их было всего 18 штук на 200 работающих. Все чертили на бумаге. Я даже приказ написала – кто первый освоит компьютер, тому будет поощрение. Следом был другой приказ: за 3 дня каждый должен научиться. И график. Выбора не было: поток документов идет, производственный процесс не остановить. Разбила людей по группам и… Взрослые женщины потом спасибо говорили, что настояла. По сути, из века 19-го БТИ совершило скачок сразу в век 21-й.

 

Сегодня компьютерная система позволяет не только максимально точно и быстро паспортизировать объекты любой сложности, но и следить за работой филиалов в режиме реального времени. Удалось сделать прозрачной всю бухгалтерию в БТИ и прохождение документов, создать полновесный реестр – единую базу данных по недвижимости области.

 

- Главные задачи, которые мы ставили на этапе реформирования системы технической инвентаризации, на сегодня выполнены, - подведет итог первой «пятилетки» ЦТИ первый заместитель Губернатора Челябинской области В.Н. Дятлов. – Создано экономически развитое, технически оснащенное и эффективно работающее предприятие; автоматизирован процесс ведения документов по техническому учету и инвентаризации, создана электронная база данных. Все это было реализовано достаточно быстро и в целом успешно и сегодня система работает как единый механизм.

 

Вячеслав ЛЮТОВ, Олег ВЕПРЕВ